何が新しいのか：住宅を「選び直せる資産」へ
本連載は、多くの人々が人生の変化に合わせて住まいを柔軟に選び直せない現状に対し、その根本原因を金融、技術、人口動態、そして資産観という4つの層から多角的に分析します。問題は住宅が高価であることではなく、高価な意思決定であるにもかかわらず、選び直すための制度が十分に整っていない点にあると指摘しています。
解決する課題：日本の住宅市場の低い流動性
日本において、一度住宅を購入すると、ライフステージの変化に合わせて住み替えることが極めて困難な状況にあります。ローン控除の終了、団体信用生命保険料の上昇、売却額とローン残債のギャップ、高額な諸費用などが、住み替えの障壁となっています。これは、個人の慎重な国民性だけでなく、過去の合理性が制度として残り続けた結果であり、中古住宅市場の薄さも、建物価値の評価制度や履歴記録、金融機関の評価基準が連動してこなかったことに起因すると分析されています。
日米英との比較に見る「特異な低流動性」
経済学における「流動性」とは、ある資産がどれだけ自由に売買できるかを指します。株や債券に比べ、住宅の売却には時間がかかるため、元々流動性は低いとされます。しかし、日本の住宅市場の流動性は、世界的に見ても特異な低さを示しています。データによると、米国では年間数百万件の中古住宅取引があるのに対し、日本は約20万件前後で推移しており、既存住宅流通シェアも欧米諸国が70〜90%の水準であるのに対し、日本は約14.7%にとどまっています。また、日本人の生涯引っ越し回数は4～5回程度と、米国の十数回と比較しても大幅に少ないことが示されています。
この数値は、日本の住宅市場が世代を超えて人々を一つの家に固定化する制度として機能していることを示唆しています。連載では、この「動けない」理由を「金融」「技術」「人口」「資産観」の四つの壁に分けて深掘りし、特に「第一の壁（住宅ローンが住み替えを罰する仕組み）」について詳しく解説しています。
対象とメリット
この連載は、住み替えを検討している一般消費者、日本の不動産市場の現状と課題に関心を持つビジネスパーソン、研究者、そして政策立案者にとって有益な情報を提供します。日本の住宅市場の構造的な問題を理解し、将来の住まい選びや、より良い市場形成に向けた議論のきっかけとなるでしょう。
PropTech-Labについて
PropTech-Labは、不動産市場に新たな価値をもたらし、人々が住まいを選ぶ際の新たな基準や簡便さ、価値観を醸成・提供することを目指しています。市場のニーズに応え、価格高騰のスパイラルを抑制し、より多くの人々が質の高い住宅を手に入れられるよう努めています。
所長を務める清水 千弘氏は、一橋大学大学院ソーシャルデータサイエンス研究科教授であり、社会科学高等研究院都市空間不動産解析研究センター・センター長です。不動産経済学の専門家として、多岐にわたる研究と実務経験を持っています。
記事の提供時期とアクセス方法
本記事は2026年7月25日に公開されました。連載の続きや詳細については、プロパティ・テクノロジーズ 公式サイトで読むことができます。
株式会社property technologiesについて
「UNLOCK YOUR POSSIBILITIES. ～テクノロジーで人生の可能性を解き放つ～」をミッションに掲げ、年間36,000件超の不動産価格査定実績やグループ累計約15,000戸の不動産販売で培ったリアルな取引データ・ノウハウを背景に、「リアル（住まい）×テクノロジー」で、誰もがいつでも気軽に住み替えられる未来の実現を目指しています。