三幸エステート株式会社（本社：東京都中央区、取締役社長：福島正二郎）は10月30日、「オフィスレント･インデックス」の2026年第3四半期版を公表しました。この指標は、株式会社ニッセイ基礎研究所（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：手島恒明）と共同で開発したもので、成約賃料をもとにオフィスマーケットの動きを示します。東京都心部の各クラスのビル賃料について、今回の概要は次のとおりです。
- Aクラスビル：賃料が2019年第4四半期以来となる40,000円／坪超え
- Bクラスビル：2023年第1四半期を底とする上昇傾向が継続
- Cクラスビル：前期比8期連続のプラスで、緩やかな上昇傾向が続く
Aクラスビル：前期比12期連続のプラス、空室率は0.8％で横ばい
東京都心部のAクラスビルの賃料（成約賃料ベース、共益費除く）は40,342円／坪でした。前期から2,083円／坪のプラスで、2019年第4四半期以来となる40,000円／坪超えです。前期比では12期連続、対前年変動率では10期連続のプラスとなり、力強い上昇傾向が続いています。
空室率は前期と同じ0.8％でした。2026年のAクラスビルの新規供給は約16.6万坪が見込まれており、その4割程が第3四半期に竣工しています。いずれのビルも高稼働で竣工したことが、空室率が横ばいにとどまった背景です。コロナ禍前の空室率のボトムは0.6％で、低下の余地は乏しくなりつつあります。同社は、足元の定量データからはオフィス需要のリスク要因は見当たらないとする一方、エネルギー価格高騰によるコスト上昇が企業収益と景気に与える影響には引き続き注意が必要との見方を示しています。
Bクラスビル：移転先の確保が難しい大口テナントで、再契約や館内増床、分室による対応が増加
Bクラスビルの賃料（共益費除く）は22,932円／坪で、前期比プラス128円／坪でした。上昇幅は小さいものの前期を上回り、2023年第1四半期をボトムとする上昇傾向が続いています。
空室率は前期比0.1ポイント低下し、1.3％となりました。周辺部ではまとまった面積の現空床が発生しましたが、築年数の経過したビルでも空室の消化が進んだため、前期からの変動はわずかにとどまっています。オフィス需要は活発な状況が続いているものの、賃料水準や移転に伴うコストが上がっているうえ、まとまった面積の募集床も限られています。そのため大口テナントは移転先の確保が難しく、現オフィスでの再契約、館内での増床、分室の設置で対応するケースが増えています。
Cクラスビル：港区中心に空室消化、品薄感が一段と強まる
Cクラスビルの賃料（共益費除く）は20,532円／坪で、前期比プラス57円／坪でした。前期比では8期連続、対前年変動率では12期連続のプラスとなり、緩やかな上昇傾向が続いています。
空室率は前期比0.4ポイント低下の1.4％でした。主な低下要因は、港区を中心とした空室消化の進展です。Cクラスビルでもまとまった面積の募集床は限られており、品薄感が一段と強まっています。空室率の直近のボトムは2020年第1四半期の0.6％で、さらに低下する余地はあるものの、低下のペースは鈍化していくと同社はみています。
対前年変動率：Bクラスは12期ぶりのマイナス
2025年第3四半期と比べた賃料の対前年変動率は、Aクラスビルがプラス18.4％、Bクラスビルがマイナス5.3％、Cクラスビルがプラス5.3％でした。Aクラスビルは10期連続、Cクラスビルは12期連続のプラスです。Bクラスビルは12期ぶりのマイナスとなりましたが、その要因は2025年第3四半期に賃料が上振れしていたことにあると考えられています。
三幸エステートは1977年5月17日に設立され、企業のオフィス戦略を総合的に支援しています。賃貸オフィスビルの選定サポートや仲介に加え、最適なワークプレイスの検証・提案、プロジェクトの遂行に欠かせないマネジメント機能の提供まで、オフィスに関する幅広いニーズに対応しています。
出典：三幸エステート株式会社