総合不動産サービス大手のJLLは2026年10月26日、「オフィスマーケットダイナミクス2026年第3四半期」を公表しました。東京、大阪、福岡のグレードAオフィス市場では、賃料がいずれも前年同期比で10%以上上昇しています。空室率は東京で0.7%、大阪で1.8%と低い水準が続きました。福岡は新築ビルを中心に空室の消化が進み、5.2%となっています。
- 東京：空室率0.7%、月額坪当たり平均賃料44,253円（前年同期比+19.4%）
- 大阪：空室率1.8%、月額坪当たり平均賃料28,889円（前年同期比+13.6%）
- 福岡：空室率5.2%、月額坪当たり平均賃料24,146円（前年同期比+10.6%）
東京：空室率0.7%、賃料上昇が前四半期から加速
東京の空室率は0.7%で、前期から0.1ポイント、前年同期から0.2ポイント下がりました。月額坪当たり平均賃料は44,253円となり、前期比で5.1%、前年同期比で19.4%上昇しています。出社回帰の動きと好調な企業業績を背景に、情報通信業・金融業・保険業・製造業を中心に需要が拡大し、賃料上昇は前四半期から加速しました。賃貸借契約にCPI（消費者物価指数）連動条項を導入する動きも進んでいます。
投資市場では、想定価格が前期比6.7%、前年同期比23.9%上昇しました。日銀による0.25ポイントの利上げがあったものの、想定キャップレートは横ばいでした。JLLは、2027年の新規供給計画が2026年を下回っており、東京では需給の逼迫と賃料上昇が今後も続く見通しだとしています。一方で、国債利回りの上昇は投資市場のリスク要因と考えられるとしています。
大阪：2027年から2030年は新規供給の予定なし、上昇幅は緩やかに
大阪の空室率は1.8%で、前期から横ばい、前年同期からは0.7ポイント低下しました。月額坪当たり平均賃料は28,889円で、前期比2.9%、前年同期比13.6%の上昇です。今期は大成御堂筋タワー（中央区、26階建て、延床面積約13,700坪）が竣工しましたが、一部に空室を残しての竣工となりました。移転先となる物件の不足や高コストが制約になりつつあるものの、移転需要は根強い状況です。
投資市場では、長期金利が上昇するなかでも想定キャップレートは横ばいを維持しました。想定価格は前期比3.7%、前年同期比16.3%上昇しています。
今後については、2027年から2030年にかけてグレードAオフィスの新規供給が予定されていません。JLLは、賃料上昇は続く一方で上昇幅は緩やかになると見込んでいます。2026年第4四半期末の賃料は、前期比2.1%、前年同期比12.1%の上昇と予測しています。
福岡：新築ビル2棟を中心に空室消化が進む
福岡の空室率は5.2%で、前期比1.2ポイント、前年同期比1.4ポイント低下しました。月額坪当たり平均賃料は24,146円で、前期比1.2%、前年同期比10.6%上昇しています。今期は新規供給がなく、2026年に竣工した新築ビル2棟を中心に空室の消化が進みました。賃料面では、2000年代に竣工した既存ビルで上昇が目立つ一方、新築・築浅ビルでは上昇のペースが鈍っています。
供給増加によって一時的に増えた空室は着実に消化されています。JLLは、2026年末の空室率が5.0%まで低下し、市場平均賃料は緩やかな上昇が続く見通しとしています。
調査対象となる「グレードAオフィス」の定義
今回の調査におけるグレードAオフィスは、都市ごとに次の条件で定義されています。
- 東京：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区でJLLが指定したエリア。延床面積30,000㎡（9,075坪）以上、基準階面積1,000㎡（302坪）以上、1990年以降に竣工
- 大阪：北区、中央区、浪速区、西区、淀川区でJLLが指定したエリア。延床面積15,000㎡（4,538坪）以上、基準階面積600㎡（181坪）以上、1990年以降に竣工
- 福岡：中央区、博多区でJLLが指定したエリア。延床面積15,000㎡（4,538坪）以上、基準階面積600㎡（181坪）以上、1990年以降に竣工
出典：JLL